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存3送23-澳洲公寓岌岌可危,冲击波开始波及投资者,为投资者敲响警钟

作者:西建新闻网   日期:2020-01-04 14:37:06    阅读:4999次

存3送23-澳洲公寓岌岌可危,冲击波开始波及投资者,为投资者敲响警钟

存3送23,澳大利亚公寓风险的增加并非毫无根据,许多先前的迹象直接指向公寓的投资风险。近日,受澳大利亚联邦、州/地区建筑部长委托,建筑行业专家布朗温·威尔(bronwyn weir)和澳大利亚前政府官员彼得·舍戈尔德共同撰写了《建筑行业信心报告》,又称《威尔-舍戈尔德报告》。

该报告对于解决澳大利亚建筑业的质量缺陷具有里程碑意义。然而,威尔在接受澳大利亚广播公司采访时说,考虑到当前问题的严重性,他不会考虑购买新建成的公寓。对于那些想买公寓的人来说,选择一套房间年限超过五年的公寓可能更安全。

在过去的20年里,澳大利亚的公寓开发蓬勃发展。当时,政府取消了公寓建设热潮的许多审批程序,并为建筑业引入了私人认证制度。在过去的20-30年里,全国各地建造了数十万套公寓。这些现有的建筑存量是问题所在。在过去15至20年间,建筑业普遍存在的违规现象尤为严重。这意味着许多现有的建筑材料都有缺陷。

悉尼的蛋白石塔和吉祥物塔因质量缺陷而被疏散。这些事件的不断发酵意味着居民对当前的建筑业“缺乏信心”。12月24日,澳普塔内10楼附近的墙壁破裂,导致附近3000名居民紧急疏散。据《悉尼先驱晨报》报道,该建筑移位了2毫米,导致许多公寓门无法打开。据澳大利亚报纸2019年6月15日报道,澳大利亚悉尼一座名为吉祥物塔(mascot towers)的高层公寓地基被移位,随后建筑出现裂缝。相关人员表示,该建筑高度危险,建筑内的居民需要紧急疏散。

目前购买远期/未建成公寓确实是一个困难的提议。

根据澳大利亚统计局的统计,从2000年底到今年3月,全国已建成667,394套公寓或单元。

自2000年以来,忻州新建公寓已达259,580套。研究报告指出,调查的忻州市97%的高层建筑在许多地方至少有一处缺陷,其中大部分建于2003年以后。研究发现最常见的缺陷是防水,其次是消防系统。

自2000年以来,弗吉尼亚已有174,896套新公寓。格里菲斯-迪肯的研究调查了2008年至2017年间建造的建筑。结果表明,74%的建筑存在缺陷。自2000年以来,昆士兰州已经建造了143,704套新公寓。格里菲斯-迪肯的研究调查了2008年至2017年间建造的建筑,发现71%的建筑存在缺陷。迪康大学教授、报告作者妮可·约翰斯顿(Nicole johnston)表示,当发现缺陷时,它们通常是建筑中的一个长期问题。

如果你学不到,受苦的总是投资者。

此外,除了公寓本身的质量,还有另一个需要特别关注的投资者,那就是“改变观念”。许多国内投资者最喜欢使用的是根据他们的国内购买经验在澳大利亚购买公寓。我想说,这真的不是一个概念,需要改变。让我们来看看不知道市场的投资者会遇到什么风险。

风险1:期货投资不适合海外人士。高层公寓更适合该地区的高收入人群,他们可以通过负资产负债寻求政府退税。然而,海外投资者在登陆澳大利亚之前没有收入和税收问题,因此他们无法通过公寓折旧来抵消公司或个人所得税。高折旧本身意味着更高的税收损失。

风险二:二次销售时间相对较长,公寓在二手拍卖市场中所占比例相对较低,停留时间相对较长(按每周市场上拍卖产品的类别区分,公寓产品仅占拍卖财产数量的10%左右);尤其是小公寓最滞销,如单间公寓、单间公寓、停车位少于50平方米的公寓等。

风险3:公寓产品在澳大利亚、新西兰、美国、加拿大等对自住和刚性购买有主流需求的国家不是主要的买家类型。因此,银行的提款价值和抵押价值相对较低。特别是,市中心的高层公寓不是当地人的第一居所。例如,居住在墨尔本中央商务区的35万人中,绝大多数是移民,而只有19,000人是具有澳大利亚身份的当地人。海外的人买不到二手房,那么这里的公寓将来会卖给谁呢?

供大于求,项目的最佳位置和最终结果达到相同的目标——下降!

qbe周日发布的《住房展望》(Housing Outlook)估计,截至2020年6月的一年中,悉尼房价将上涨1.2%,而墨尔本的房价将基本保持不变,原因是新房供应过剩,尤其是公寓。它过于集中于高层住宅建筑,并且没有很多商业计划来提供就业机会。因此,供应肯定会超过需求。cbd核心区的空置率将上升,租金回报率将下降。

昆士兰州和布里斯班的房价可能会反弹。各州首府和城市更便宜的房子将吸引更多买家,价格增长预计将从2020/21年开始加速。

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